Zakup nieruchomości w Tajlandii możliwy nawet w złotówkach

Zakup nieruchomości w Tajlandii przez obcokrajowca jest procesem uregulowanym i prostym, lecz wymagającym zrozumienia specyficznych ograniczeń prawnych, zwłaszcza w zakresie własności gruntów. Tajskie prawo opiera się na zasadzie, że cudzoziemcy nie mogą posiadać ziemi na własność (freehold), co determinuje różnice między zakupem apartamentu a domu.

1. Zakup apartamentu (Condo) – Pełna własność

Zakup kondominium (apartamentu) jest uważany za najprostszą i najbezpieczniejszą formę inwestycji dla obcokrajowca, ponieważ pozwala na posiadanie nieruchomości bezpośrednio na własne nazwisko.

• Zasada kwoty 49% (Foreign Quota): Zgodnie z ustawą Condominium Act, obcokrajowcy mogą posiadać łącznie nie więcej niż 49% całkowitej powierzchni sprzedażowej wszystkich jednostek w danym projekcie. Pozostałe 51% musi należeć do obywateli Tajlandii lub tajskich podmiotów.
• Tytuł własności: Inwestor otrzymuje pełny, wieczysty tytuł własności zwany Chanote, który obejmuje jednostkę mieszkalną oraz proporcjonalny udział w częściach wspólnych budynku i gruncie.
• Łatwość zbycia: Kondominia są łatwiejsze do odsprzedaży i zarządzania, a ich status prawny jest przejrzysty dla banków i urzędów.

2. Zakup domu lub willi – Dzierżawa i struktury alternatywne

Ponieważ obcokrajowcy nie mogą posiadać gruntu, nabycie domu lub willi wymaga zastosowania innych konstrukcji prawnych.

• Dzierżawa zarejestrowana (Leasehold): Jest to najpopularniejsza metoda. Cudzoziemiec podpisuje umowę dzierżawy gruntu, która jest rejestrowana w Urzędzie Gruntowym (Land Department).
• Maksymalny okres dzierżawy wynosi obecnie 30 lat.
• Popularne struktury „30+30+30” (sugerujące 90 lat kontroli) są jedynie zobowiązaniami kontraktowymi, a nie prawami rzeczowymi, co oznacza, że nie są wiążące dla nowego właściciela gruntu w przypadku jego sprzedaży lub śmierci poprzednika.
• Rząd Tajlandii rozważa wprowadzenie reformy 99-letniej dzierżawy, jednak do 2026 roku pozostaje ona w sferze projektów i nie należy na niej opierać decyzji inwestycyjnych przed oficjalną publikacją.
• Własność budynku (Superficies): Cudzoziemiec może posiadać budynek na własność, oddzielnie od gruntu, na którym stoi. Prawo zabudowy (superficies) pozwala na oddzielenie własności murów od ziemi, co zwiększa bezpieczeństwo inwestycji w willę.
• Struktury nominowane (Nominee Structures): Korzystanie z „podstawionych” tajskich udziałowców w celu zakupu ziemi przez firmę jest nielegalne i wiąże się z wysokim ryzykiem konfiskaty mienia oraz kar finansowych.

3. Kluczowe wymogi finansowe

Istnieje istotna różnica w procedurach finansowych w zależności od rodzaju nabywanej nieruchomości.

• Zakup apartamentu (Freehold Condo): W tym przypadku wymóg przesłania środków w walucie obcej i ich przewalutowania na bahty (THB) w Tajlandii jest bezwzględny. Jest to niezbędne do uzyskania formularza Foreign Exchange Transaction (FET) (dla kwot od 50 000 USD) lub potwierdzenia kredytowego (dla mniejszych kwot), bez których Urząd Gruntowy (Land Office) nie zarejestruje pełnej własności na nazwisko obcokrajowca. Posiadanie konta w tajskim banku nie jest bezwzględnym wymogiem prawnym do samego zainicjowania procesu zakupu, ale jest wysoce zalecane i staje się niezbędne na etapie finalizacji transakcji oraz późniejszego utrzymania nieruchomości.
• Dzierżawa domu i ziemi (Leasehold) lub własność budynku (Superficies) na dzierżawionej ziemi: W tych przypadkach przepisy są znacznie mniej restrykcyjne. Nie ma wymogu sprowadzania do Tajlandii waluty obcej, ani posiadania konta w tajskim banku, o ile skorzystasz ze wsparcia prawnika. W praktyce można kupić bahty (THB) po dobrym kursie np. za pomocą Revolut i zrobić przelew międzynarodowy prawnikowi, który będzie obsługiwał transakcję w imieniu kupującego. Do zakupu domu na własność (freehold) przy jednoczesnej dzierżawie gruntu (leasehold), do finalizacji transakcji w Urzędzie Gruntowym (Land Department) wymagany jest tylko paszport z aktualną pieczątką wjazdową oraz pieniądze na sfinalizowanie zakupu.

Ważne: W przeciwieństwie do zakupu apartamentu (condominium), gdzie prawo bezwzględnie wymaga udokumentowania sprowadzenia waluty obcej z zagranicy i jej przewalutowania na bahty (formularz FET), przy dzierżawie nieruchomości do celów mieszkalnych prywatne rozliczenie między dwoma obcokrajowcami nawet w ich ojczystej walucie (np. przelewem w PLN pomiędzy obywatelami Polski) jest prawnie dopuszczalne i nie blokuje transakcji.

4. Podatki i koszty transakcyjne

Standardowe koszty przy przeniesieniu własności obejmują:

• Opłata za transfer (Transfer Fee): 2% wartości urzędowej nieruchomości. Strony mogą umówić się na podział 50/50 i jest to najczęstszą praktyką.
• Rejestracja dzierżawy (Leasehold): Jeśli kupujesz dom na dzierżawionym gruncie, opłata za rejestrację wynosi 1% całkowitej wartości umowy dzierżawy (plus 0,1% opłaty skarbowej).
• Opłaty prawne: Za profesjonalne due diligence, przygotowanie lub sprawdzenie umów, reprezentację kupującego w urzędzie i ewentualne pośrednictwo w płatności za nabywaną nieruchomość prawnicy pobierają zazwyczaj od 20 000 do 50 000 THB.
• Brak prowizji dla pośrednika: W Tajlandii standardem rynkowym jest to, że prowizję agenta nieruchomości w całości pokrywa sprzedający.

Podsumowując, kupując nieruchomość, powinieneś zarezerwować około 2-3% jej wartości na pokrycie opłat transferowych, prawnych, aby proces był bezpieczny i w pełni sformalizowany.

5. Bezpieczeństwo transakcji (Due Diligence)

W Tajlandii obowiązuje zasada caveat emptor (niech kupujący się strzeże), dlatego niezbędne jest przeprowadzenie audytu prawnego nieruchomości. Właśnie za to m.in. płacisz prawnikowi.

1. Weryfikacja tytułu: Sprawdzenie oryginału Chanote pod kątem obciążeń i hipotek.
2. Kontrola dewelopera: Weryfikacja historii projektów i stabilności finansowej firmy.
3. Zgodność środowiskowa (EIA): Upewnienie się, że projekt posiada zatwierdzony raport wpływu na środowisko.
4. Hipoteki i długi: Sprawdzenie, czy dom nie jest zabezpieczeniem kredytu lub nie posiada zaległych zobowiązań finansowych.
5. Tożsamość właściciela: Potwierdzenie, że sprzedający jest faktycznym właścicielem wpisanym do księgi i ma pełne prawo do zbycia nieruchomości.
6. Opłata eksploatacyjna (Maintenance Fee/CAM Fee): Sprawdzenie czy sprzedający nie ma długów z tytułu nieopłaconych rachunków za koszt utrzymania części wspólnych (ochrona, basen, siłownia).

Rekomenduje się korzystanie z własnego prawnika, a nie doradcy polecanego przez sprzedającego lub dewelopera.

Podsumowując, obcokrajowiec może bezpiecznie kupić nieruchomość w Tajlandii, wybierając apartament na własność (freehold), dom na własność z długoterminową dzierżawą ziemi (leasehold) lub dzierżawę domu i ziemi. Jeśli sprzedającym jest obywatel Polski to transakcja może odbyć się nawet w złotówkach.