Projekt UD424 - Rewolucja na rynku nieruchomości

Polski rynek nieruchomości stoi u progu największych zmian od ponad dekady. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, reagując na liczne skargi konsumentów i narastające patologie, przygotowało projekt ustawy (oznaczony symbolem UD424), który ma na celu gruntowne uporządkowanie zasad współpracy z agentami. Projekt ten, wspierany przez wiceministra Tomasza Lewandowskiego, wprowadza szereg rozwiązań, które drastycznie zmienią codzienność kupujących i sprzedających.

Oto kluczowe filary nadchodzącej reformy:

1. Całkowity zakaz "podwójnych prowizji"

Najważniejszą i najbardziej wyczekiwaną przez klientów zmianą jest bezwzględny zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Obecnie powszechną praktyką jest sytuacja, w której pośrednik inkasuje prowizję zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego, co generuje fundamentalny konflikt interesów. Zgodnie z nowymi przepisami, pośrednik będzie musiał zdecydować, czyj interes reprezentuje – nie można bowiem jednocześnie negocjować ceny maksymalnej dla zbywcy i minimalnej dla nabywcy. Reforma ta ma przynieść realne oszczędności kupującym, dla których prowizja agenta stanowiła dotychczas znaczący, często niekredytowalny koszt transakcyjny.

2. Koniec z uzależnianiem prezentacji od umowy

Nowe przepisy uderzają w agresywną praktykę „wymuszania” podpisania umowy pośrednictwa przed samym pokazaniem nieruchomości. Klienci często skarżyli się na konieczność podpisywania tzw. lojalek „na masce samochodu”, co wiązało ich finansowo z biurem jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie. Projekt UD424 wprost zakazuje uzależniania prezentacji lokalu od wcześniejszego zawarcia umowy. Ma to zapewnić konsumentom swobodę wyboru i ukrócić praktyki naruszające ich prawa.

3. Uporządkowanie chaosu w ogłoszeniach

Kolejnym filarem zmian jest walka z chaosem w internecie, gdzie te same oferty są kopiowane przez dziesiątki agencji bez wiedzy właścicieli. Projekt wprowadza bezwzględny zakaz publikowania ogłoszeń bez uprzedniego zawarcia umowy z właścicielem nieruchomości. Ponadto każde ogłoszenie będzie musiało być wyraźnie oznaczone jako oferta pochodząca od pośrednika, co wyeliminuje wprowadzanie w błąd osób szukających ofert bezpośrednich. Szacuje się, że liczba ogłoszeń na portalach może spaść nawet o 30-40%, co paradoksalnie ułatwi znalezienie rzetelnych informacji.

4. Ustawowy "minimalny standard usług"

Aby wyeliminować sytuacje, w których klient płaci prowizję za samo "skojarzenie stron", ustawa definiuje katalog czynności minimalnych, które agent musi wykonać w każdym przypadku. Do obowiązków tych należeć będzie m.in. rzetelna weryfikacja stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, sprawdzenie hipotek, zadłużeń oraz weryfikacja prawa właściciela do sprzedaży. Wprowadzenie tych wymogów na poziomie ustawowym ma zagwarantować klientom realną wartość usługi, niezależnie od tego, jak sformułowana jest treść umowy.

5. Surowe kary i kontrole Inspekcji Handlowej

Za egzekwowanie nowych standardów odpowiedzialna będzie Inspekcja Handlowa (IH), która zyska szerokie uprawnienia kontrolne. IH będzie sprawdzać rzetelność informacji w ogłoszeniach, przejrzystość umów oraz przestrzeganie zakazu podwójnego prowizjonowania. Za stwierdzone naruszenia będą groziły surowe kary pieniężne, a w przypadku rażących uchybień – nawet nakaz zaprzestania działalności. Przykładowo, działanie bez obowiązkowej polisy OC już teraz może skutkować karą sięgającą nawet 44 500 zł.

6. Głos branży: Naciski na powrót do pełnej regulacji

Równolegle do prac nad projektem UD424, środowiska branżowe, na czele z Polską Federacją Rynku Nieruchomości (PFRN), mocno naciskają na resort, by poszedł o krok dalej i cofnął skutki deregulacji z 2014 roku. Argumentują oni, że zniesienie wymogu licencji państwowej doprowadziło do spadku profesjonalizmu i wzrostu liczby roszczeń. Środowiska te postulują:

• Powrót do obowiązkowej rejestracji urzędowej i państwowego rejestru pośredników.
• Weryfikację niekaralności oraz posiadanie kierunkowego wykształcenia.
• Przywrócenie państwowego sprawdzania kwalifikacji poprzez egzaminy zawodowe.
• Wskrzeszenie Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która mogłaby nakładać sankcje dyscyplinarne poza drogą sądową.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznaje, że rozważa przywrócenie centralnego rejestru oraz doprecyzowanie wymogów edukacyjnych, co może ostatecznie wpłynąć na finalny kształt przepisów. Realistyczny termin wejścia w życie tych rewolucyjnych zmian to koniec 2026 roku lub początek 2027 roku.