Program Pierwsze Klucze

"Pierwsze klucze" – Nowy program mieszkaniowy rządu. Czy warto czekać?

Na polskim rynku nieruchomości ponownie zawrzało. Po programach takich jak "Bezpieczny Kredyt 2%" i zapowiadanym, ale niezrealizowanym "Kredyt #naStart", rząd szykuje kolejną inicjatywę mającą ułatwić Polakom zakup pierwszego mieszkania. Robocza nazwa nowego programu to "Pierwsze klucze", będący elementem szerszej strategii "Klucz do mieszkania". Choć jest to temat polityczny, pamiętajmy, że polityka ma realny wpływ na rynek nieruchomości.

Program "Pierwsze klucze" ma zastąpić wcześniejsze rozwiązania i jest skierowany do osób o średnich dochodach, które nie posiadają i nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości na własność. Wyjątek mogą stanowić nieruchomości uzyskane w drodze dziedziczenia lub darowizny, pod warunkiem, że udział w prawie własności nie przekraczał 50%. Kredyt będzie mógł być udzielony maksymalnie dwóm osobom, niezależnie od tego, czy są w związku małżeńskim, co stanowi różnicę w stosunku do "Bezpiecznego Kredytu 2%".

Główne założenia programu "Pierwsze klucze"

Program opiera się na kilku filarach:

• Dopłaty do kredytów hipotecznych: Głównym elementem jest wsparcie w spłacie kredytu hipotecznego. Dopłaty mają obniżyć oprocentowanie kredytu udzielanego w systemie rat malejących do poziomu 1,5%. Ma to sprawić, że wysokość rat będzie porównywalna do rat rynkowych kredytów z oprocentowaniem rzędu 4,5-5,5%. Dopłaty mają obejmować do 120 pierwszych rat kredytu hipotecznego.
• Ograniczenia dotyczące nieruchomości: Program ma dotyczyć wyłącznie nieruchomości na rynku wtórnym lub budowy domu we własnym zakresie (metodą gospodarczą). Bezpośrednie zakupy od deweloperów są wyłączone. Wyjątkiem są mieszkania budowane przez Samorządowe Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), a także spółdzielnie mieszkaniowe, pod warunkiem, że deweloper zrealizuje projekt z ograniczoną marżą (np. nie przekraczającą 25% w przypadku SIM/TBS/SM inwestycji własnościowych).
• Specyficzne kryteria dla nieruchomości z rynku wtórnego: Aby uniknąć wspierania flipperów, przewidziano wymóg, że nieruchomość musi być oddana do użytkowania co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musiał posiadać ją przez przynajmniej 3 lata. Wspomina się także o wymogu 5 lat posiadania przez sprzedającego.
• Limity dochodowe: Program przewiduje kryteria dochodowe, aby wsparcie trafiło do osób, które rzeczywiście potrzebują pomocy. Limity dochodu netto miesięcznie to m.in. 6500 zł dla gospodarstwa jednoosobowego, 11000 zł dla dwuosobowego, 14500 zł dla trzyosobowego, 18500 zł dla czteroosobowego i 21000 zł dla pięcioosobowego. W przypadku przekroczenia limitu, dopłata będzie pomniejszana zgodnie z zasadą "złotówka za złotówkę" (50 groszy mniej dopłaty za każdą złotówkę ponad limit dla singla, 25 groszy dla większych gospodarstw).
• Limity kwoty kredytu: Przewidziano limit kwoty kredytu objętej dopłatą, zależny od liczby osób w gospodarstwie. Wynosi on 250 000 zł dla singla, 400 000 zł dla pary, 450 000 zł dla gospodarstwa trzyosobowego, a kwota wzrasta o 50 000 zł dla każdej kolejnej osoby. Dla budowy domu jednorodzinnego, limity mogą być podwyższone o 50% wartości działki (max 100 000 zł), co daje maksymalną kwotę kredytu do 700 000 zł dla pięcioosobowego gospodarstwa.
• Limity cenowe nieruchomości: Obowiązuje limit ceny za metr kwadratowy: 10 000 zł dla większości kraju i 11 000 zł w pięciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź). Gminy mają mieć prawo do podwyższenia tych limitów. W praktyce, zwłaszcza w największych miastach, limit 11 000 zł/m² jest bardzo restrykcyjny i może wykluczyć większość ofert z rynku wtórnego. W pewnym momencie w Warszawie tylko 127 mieszkań z blisko 8000 ofert na rynku wtórnym mieściło się w tym limicie.
• Gwarancje wkładu własnego: Program zawiera mechanizm gwarancji wkładu własnego przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). BGK może pokryć brakujący wkład własny do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 000 zł. Ma to ułatwić dostęp do kredytu osobom bez wystarczających oszczędności.
• Limit wniosków i harmonogram: Program zakłada limit 10 000 wniosków na kwartał. Dokładna data startu nie jest jeszcze znana, spekuluje się, że nastąpi to najwcześniej w III kwartale 2025 roku lub pod koniec roku. Wnioski o kredyty hipoteczne w ramach programu można by składać do 2030 roku, bez ograniczeń czasowych dla SIM/TBS. Program ma mieć charakter wieloletni, planowane działanie na minimum 5 lat.
• Dla kogo program? Program jest przeznaczony tylko dla obywateli Polski.

Pozostałe elementy strategii "Klucz do Mieszkania"

"Pierwsze klucze" to nie tylko dopłaty do kredytów. Szerszy program "Klucz do mieszkania" obejmuje także inne działania:

• Budownictwo komunalne i społeczne: Planowana jest budowa mieszkań przez towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) i SIMy, z czynszami znacznie niższymi od rynkowych (np. 1/3 stawki rynkowej). W tym roku ma powstać 8000 takich mieszkań dla najuboższych. Docelowo ma być budowanych około 4000 mieszkań społecznych rocznie. Na budownictwo komunalne i remonty w 2025 roku przeznaczono około 2,5 miliarda złotych.
• Wsparcie dla osób w trudnej sytuacji: Przewidziana jest pomoc dla seniorów i osób niepełnosprawnych w dostępie do mieszkań komunalnych.
• Inwestycje w akademiki: Planowane są dopłaty na budowę i remont akademików, gdzie rząd ma pokryć nawet 80% kosztów inwestycji.

Potencjalny wpływ na rynek nieruchomości i kontrowersje

Program budzi mieszane uczucia wśród ekspertów i uczestników rynku.

• Cel vs Rzeczywistość: Celem programu jest ułatwienie dostępu do pierwszego mieszkania i ograniczenie potencjalnego wzrostu cen, poprzez skupienie się na rynku wtórnym i wprowadzenie limitów. Wielu jednak wątpi, czy to wystarczy.
• Deweloperzy: Deweloperzy wyrażają rozczarowanie wykluczeniem rynku pierwotnego. Argumentują, że może to negatywnie wpłynąć na podaż nowych mieszkań. Część ekspertów uważa, że rynek pierwotny i wtórny są powiązane, więc deweloperzy i tak skorzystają (np. poprzez popyt od inwestorów sprzedających na rynku wtórnym w ramach programu). Mogą też skupić się na budownictwie o wyższym standardzie lub na budownictwie komunalnym/społecznym.
• Flippersi: Program ma wykluczać flipperów poprzez wymóg posiadania nieruchomości przez sprzedającego przez minimum 3-5 lat. Jednak niektórzy uważają, że sprytni inwestorzy, posiadający mieszkania od wielu lat, mogą skorzystać z programu, sprzedając swoje starsze nieruchomości bez podatku (po 5 latach posiadania) i używając kapitału na zakup nowych.
• Limity Cenowe: Limity 10-11 tys. zł/m² są kwestionowane jako zbyt niskie w wielu lokalizacjach, zwłaszcza w dużych miastach i miastach turystycznych. Może to ograniczyć liczbę dostępnych nieruchomości spełniających kryteria. Istnieją obawy o zjawisko "dopłat pod stołem" jak w poprzednich programach z limitami cenowymi.
• Limit Wniosków: Limit 10 000 wniosków na kwartał budzi obawy o dostępność i może wywołać "wyścig" na początku każdego kwartału.
• Timing i Charakter Polityczny: Wielu ekspertów ocenia program jako "uszyty pod wybory". Zapowiedzi pojawiają się przed wyborami, a realny start przewidywany jest po nich. Częste zmienianie koncepcji programów mieszkaniowych (nowy program co rok/półtora) utrudnia dopracowanie rozwiązań i jest postrzegane jako spełnianie politycznych obietnic, a nie rozwiązywanie problemów rynku.
• Wpływ na Ceny: Opinie co do wpływu na ceny są podzielone. Część uważa, że program wpłynie na wzrost cen, zwłaszcza na rynku wtórnym. Inni, biorąc pod uwagę restrykcyjne limity i obecną normalizację rynku (spadki cen np. w Warszawie na rynku wtórnym), sądzą, że program raczej ograniczy spadki cen, niż spowoduje ich znaczący wzrost.
• Obecna Sytuacja Rynkowa: Rynek zaczął się stabilizować po okresie oczekiwania, a niektórzy klienci przestali czekać na programy. Spodziewane obniżki stóp procentowych pod koniec 2025 roku mogą bardziej wpłynąć na rynek niż program, poprzez zwiększenie zdolności kredytowej.

Co robić teraz? Czekać czy działać?

W obliczu niepewności związanej z programem "Pierwsze klucze" i jego ostatecznym kształtem oraz terminem wejścia w życie, pojawia się pytanie, co powinni zrobić potencjalni kupujący i sprzedający.

• Dla kupujących: Jeśli potrzebujesz mieszkania na własne potrzeby, skup się na swoich potrzebach mieszkaniowych, niezależnie od programów rządowych. Obecna sytuacja, z mniejszą liczbą kupujących i pewnymi spadkami cen na rynku wtórnym, może stwarzać okazje do negocjacji. Spodziewane obniżki stóp procentowych pod koniec roku mogą poprawić zdolność kredytową. Jeśli planujesz zakup na kredyt, koniecznie najpierw sprawdź swoją zdolność kredytową i skonsultuj się z niezależnym ekspertem kredytowym. Taka pomoc jest bezpłatna dla klienta i pozwala porównać oferty wielu banków, nie ograniczając się do jednego.
• Dla sprzedających: Jeśli musisz sprzedać nieruchomość, zacznij proces już teraz. Jeśli Twoja nieruchomość może kwalifikować się do programu (jest na rynku wtórnym, ma odpowiedni wiek, posiadasz ją od dłuższego czasu), możesz rozważyć, czy stać Cię na czekanie na potencjalny start programu, choć wiąże się to z niepewnością. Niezależnie od sytuacji, profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży i wsparcie eksperta może pomóc w szybszej i korzystniejszej transakcji.

Podsumowanie

Program "Pierwsze klucze" to kolejna próba rządu wsparcia Polaków w zakupie pierwszego mieszkania, tym razem ze szczególnym naciskiem na rynek wtórny i budownictwo społeczne/komunalne. Wprowadzono limity dochodowe, kwotowe i cenowe, a także mechanizm gwarancji wkładu własnego i dopłaty obniżające oprocentowanie. Choć program ma dobre intencje, jego skuteczność i realny wpływ na rynek budzą wątpliwości. Obecnie znajduje się na etapie koncepcji, a start planowany jest najwcześniej pod koniec 2025 roku. Kluczowe będzie monitorowanie jego szczegółów, w tym ostatecznych limitów i mechanizmów dopłat, a także reakcji rynku na nowe przepisy.