Czym jest najem okazjonalny i dlaczego wymaga formy notarialnej?

Najem okazjonalny to forma wynajmu mieszkań, która zyskuje na popularności w Polsce. Charakteryzuje się uproszczonymi zasadami i jest korzystna zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, choć wymaga szczególnej uwagi w kontekście notarialnym. Jego głównym celem jest zapewnienie wynajmującemu dodatkowego zabezpieczenia na wypadek nieuczciwego zachowania najemcy, który nie chce opuścić lokalu po zakończeniu umowy.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, w której właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, choć można ją wielokrotnie odnawiać. Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego może być tylko i wyłącznie lokal mieszkalny.

Kluczowe korzyści dla wynajmującego to przede wszystkim możliwość szybszej i prostszej procedury eksmisji bez konieczności wszczynania długotrwałego procesu sądowego. Wynajmujący otrzymuje skuteczne narzędzia do egzekwowania swoich praw. Dodatkowo, najem okazjonalny likwiduje tzw. okres ochronny (od 1 listopada do 31 marca), uniemożliwiający eksmisję, a także umożliwia eksmisję osób chronionych ustawą, takich jak kobiety w ciąży czy małoletni. Pozwala również na wyłączenie poszczególnych zapisów ustawy o ochronie praw lokatorów, co pozwala wyrównać szanse z najemcą, ponieważ ustawa ta z natury chroni głównie lokatorów.

Dla najemcy umowa najmu okazjonalnego również zapewnia poczucie bezpieczeństwa, gwarantując, że będzie on zobowiązany jedynie do płacenia określonej kwoty czynszu i opłat niezależnych, a wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko w ściśle określonych ustawowo okolicznościach. Dzięki temu umowa zapewnia równowagę stron.

Różnice między najmem okazjonalnym a tradycyjnym

Zasadnicza różnica między najmem okazjonalnym a tradycyjnym dotyczy formalności i ochrony praw stron. O ile najem zwykły koncentruje się przede wszystkim na ochronie interesów najemcy, o tyle najem okazjonalny stanowi lepsze zabezpieczenie dla właściciela mieszkania, równocześnie chroniąc najemcę. W najmie zwykłym eksmisja nierzetelnego najemcy często wiąże się z długotrwałymi procesami sądowymi. W najmie okazjonalnym proces ten jest prostszy i szybszy dzięki uproszczonej procedurze egzekucyjnej.

Ponadto, w przeciwieństwie do najmu zwykłego, umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopilnowanie tego terminu skutkuje utratą benefitów płynących z przepisów o najmie okazjonalnym, a umowa staje się zwykłym najmem.

Dlaczego najem okazjonalny wymaga formy notarialnej?

Wbrew powszechnemu przekonaniu, sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzona w całości przez notariusza; wystarczy zwykła forma pisemna. Jednakże, niezbędne jest sporządzenie pewnych załączników do umowy w formie aktu notarialnego, co jest kluczowe dla jej ważności i skuteczności.

Do umowy najmu okazjonalnego obligatoryjnie załącza się trzy dokumenty:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego. Tylko ten załącznik musi mieć formę aktu notarialnego. To właśnie ten dokument, nazywany "rygorem egzekucji z najmu okazjonalnego", zapewnia wynajmującemu możliwość szybkiego wszczęcia postępowania egzekucyjnego przez komornika, bez konieczności wytaczania osobnego procesu o eksmisję.
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
3. Oświadczenie właściciela tego lokalu zastępczego lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy. Na żądanie wynajmującego, podpis na tym oświadczeniu może być notarialnie poświadczony.

Rola notariusza w najmie okazjonalnym jest kluczowa. Notariusz, sporządzając akt notarialny oświadczenia najemcy, zapewnia zgodność dokumentacji z przepisami prawa oraz ochronę interesów obu stron. Minimalizuje ryzyko błędów i nieporozumień, co może pomóc uniknąć przyszłych sporów między wynajmującym a najemcą. Bez notarialnie poświadczonego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, umowa nie ma statusu najmu okazjonalnego i traktowana jest jako zwykła umowa najmu.

Koszty związane z wizytą u notariusza za sporządzenie aktu notarialnego oświadczenia najemcy są regulowane przepisami. Taksa notarialna netto za taki akt wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku, do czego należy doliczyć 23% podatku VAT oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego (6 zł + VAT za każdą stronę). Zazwyczaj całkowity koszt mieści się w przedziale od 300 do 600 zł. Prawo nie precyzuje, kto ponosi te koszty, dlatego jest to kwestia do uzgodnienia między stronami – mogą być pokryte w całości przez wynajmującego (często w celu zachęcenia najemcy do tej formy umowy), najemcę, lub podzielone po połowie.

Podsumowując, choć najem okazjonalny wiąże się z większym formalizmem i wymaga wizyty u notariusza w celu sporządzenia kluczowych załączników, te notarialne wymogi są fundamentem jego bezpieczeństwa i skuteczności. Zapewniają wynajmującemu realne narzędzia do szybkiej reakcji w przypadku problemów z najemcą i równoważą prawa obu stron umowy, czyniąc go atrakcyjnym rozwiązaniem na rynku wynajmu.