Dzierżawa ziemi typu 30+30+30 w Tajlandii

Tajlandia pozostaje jednym z najpopularniejszych kierunków w Azji Południowo-Wschodniej dla międzynarodowych nabywców poszukujących nieruchomości łączących walory lifestylowe z potencjałem inwestycyjnym. Mimo silnego popytu, zasady dotyczące własności zagranicznej są często błędnie rozumiane. Obcokrajowcy mogą posiadać mieszkania (condominium) na własność (freehold), o ile nie został przekroczony 49-procentowy limit udziałów zagranicznych w danym budynku. Prawo tajskie zabrania jednak obcokrajowcom posiadania ziemi na własność, co dotyczy również gruntów pod willami czy domami szeregowymi.

W przypadku domów i willi, obcokrajowcy mogą być właścicielami samej konstrukcji budynku, natomiast grunt pod nią jest zazwyczaj przedmiotem długoterminowej dzierżawy. Zgodnie z tajskim Kodeksem Cywilnym i Handlowym (sekcja 540), maksymalny okres dzierżawy nieruchomości wynosi 30 lat. Umowa może zawierać klauzulę o odnowieniu, jednak nie jest ono gwarantowane przez prawo i wymaga nowej rejestracji po wygaśnięciu pierwotnego terminu.

Umowy dzierżawy typu "30+30+30", które historycznie sugerowały obcokrajowcom możliwość 90-letniej kontroli nad gruntem, niosą ze sobą szereg istotnych ryzyk prawnych, które zostały ostatecznie doprecyzowane przez tajskie orzecznictwo w 2025 roku.

Główne ryzyka związane z tą strukturą to:

• Brak statusu prawa rzeczowego: Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego jedynie pierwsze 30 lat dzierżawy jest uznawane za prawo rzeczowe (real right), które jest zarejestrowane na tytule własności i wiążące dla osób trzecich. Opcje przedłużenia na kolejne okresy są traktowane wyłącznie jako zobowiązania kontraktowe (contractual promises) pomiędzy pierwotnymi stronami umowy. W przełomowej sprawie z Phuket sąd uznał, że struktura zakładająca z góry zapłacone, wielokrotne okresy 30-letnie (łącznie 90 lat) stanowi nielegalną próbę obejścia limitów ustawowych. Najemca, który zapłacił za 90 lat z góry, został eksmitowany bez prawa do odszkodowania po zakończeniu pierwszych 30 lat, ponieważ sąd uznał klauzule automatycznego odnowienia za nieważne (void) od momentu ich podpisania.
• Ryzyko zmiany właściciela (sprzedaż lub śmierć): Ponieważ obietnica przedłużenia dzierżawy po 30 latach nie jest przypisana do gruntu, lecz do osoby, nowy właściciel ziemi może nie być nią związany. Jeśli pierwotny właściciel sprzeda nieruchomość lub umrze, nabywca lub spadkobierca ma prawo odmówić przedłużenia umowy na kolejne 30 lat.
• Ustawowy limit 30 lat: Tajskie prawo (Kodeks Cywilny i Handlowy) sztywno ogranicza maksymalny okres jednorazowej dzierżawy gruntu do 30 lat. Każda umowa sformułowana na dłuższy okres jest automatycznie skracana przez prawo do tego limitu, niezależnie od zapisów w kontrakcie.
• Brak gwarancji automatyzmu: Przedłużenie dzierżawy wymaga ponownej rejestracji w Urzędzie Gruntowym po wygaśnięciu pierwszego okresu. Proces ten zależy od dobrej woli i współpracy właściciela gruntu w danym momencie, co czyni strukturę „30+30+30” bardzo kruchą i trudną do wyegzekwowania w przyszłości.
• Ryzyko marketingowe: Deweloperzy często prezentują te umowy jako "gwarantowane", jednak w praktyce są to jedynie obietnice, które nie dają pełnego bezpieczeństwa prawnego na okres dłuższy niż pierwsze trzy dekady.

Inwestorzy powinni obliczać rentowność inwestycji w oparciu o gwarantowany okres 30 lat, traktując wszelkie opcje przedłużenia jedynie jako bonus, a nie pewność prawną. Aby zwiększyć bezpieczeństwo, sugeruje się łączenie dzierżawy z innymi prawami, takimi jak superficies (prawo zabudowy), co pozwala na zachowanie własności budynku nawet w przypadku problemów z przedłużeniem dzierżawy gruntu.

Należy zachować szczególną czujność wobec informacji rozpowszechnianych przez niektórych agentów oraz Youtuberów, którzy powielają nieprawdę o istnieniu "gwarantowanej dzierżawy na 30+30+30 lat". Takie twierdzenia są jedynie zabiegami marketingowymi mającymi na celu zachęcenie do zakupu i nie znajdują potwierdzenia w tajskim porządku prawnym.

Wiele osób promujących te struktury w mediach społecznościowych ignoruje fakt, że tajski Urząd Gruntowy (Land Office) ma oficjalne instrukcje, aby odmawiać rejestracji umów sugerujących automatyczne odnowienie lub terminy przekraczające 30 lat. Opieranie decyzji inwestycyjnych na zapewnieniach z internetowych filmów, zamiast na rzetelnej analizie prawnej, może prowadzić do utraty majątku i braku ochrony prawnej po upływie trzech pierwszych dekad. Prawdziwe bezpieczeństwo dają jedynie rozwiązania zgodne z literą prawa, takie jak własność mieszkania (freehold) lub połączenie dzierżawy z innymi prawami rzeczowymi, np. prawem zabudowy (superficies).

Należy również pamiętać, że zapowiadana na 2026 rok reforma wprowadzająca 99-letnią dzierżawę jest obecnie jedynie propozycją i do czasu jej oficjalnej publikacji w Royal Gazette nie można na niej opierać decyzji inwestycyjnych.